Koncernchef Stefan Ränk om Agenda-debatten: "Våga se bortom haveriet"
I söndagens Agenda på SVT debatterade jag för att partierna i Sveriges riksdag måste ta tag i att rätta till bristerna i dagens bostadsmarknad. Fler bostäder behöver byggas och Sverige behöver en bostadsmarknad där de mest utsatta får hjälp till en bostad, där vi har ett starkt konsumentskydd och där hyresvärdar konkurrerar om hyresgästerna, inte tvärtom. Att rätta till den uråldriga bostadspolitik som gäller idag kommer att ta tid. Debatten i sig är viktig, men det kommer sannolikt att ta lång tid innan en ny bättre bostadspolitik finns på plats. Här kan du läsa mer om vad som behövs för att laga det trasiga systemet.
Riksdagspartierna måste tänka om
När en tredjedel av bostadsmarknaden inte fungerar därför att den prissätts på fel sätt, behöver det hanteras. Riksdagspartierna i Sverige måste våga tänka om, annars kommer läget på bostadsmarknaden bara att fortsätta förvärras.
Sverige behöver en bostadsmarknad där de mest utsatta får hjälp till en bostad, där vi har ett starkt konsumentskydd och där hyresvärdar konkurrerar om hyresgästerna, inte tvärtom. Där hyresrätten är den boendeform som är den mest lättillgängliga.
Rädslan för det okända
Marknadshyror uppfattas av många som ett fult ord i Sverige. Det finns en oro för att marknadshyror ska leda till ökade klyftor och högre hyror än vad hyresgästerna orkar bära.
Opinionsbildare lägger miljoner på kampanjer där man målar upp en bild av hur hyresgästerna kommer att bli rättslösa. De ska berövas all sin disponibla inkomst när ”giriga” fastighetsägare chockhöjer hyrorna från en dag till en annan. Om jag fick en protestlista mot ett sådan utveckling skulle jag också skriva under. Vem vill ha det så?
En fungerande marknad – med marknadshyror – kännetecknas i själva verket av att många olika behov kan möta ett varierande utbud. Då krävs det mångfald, transparens och konkurrens. Det som många på marknaden uppskattar vill man betala för, och det som få uppskattar blir billigare. Det är vi fastighetsägare som ska konkurrera om hyresgästerna. Idag är det tvärtom.
Jag vill att så många som möjligt ska bo hos oss och gärna länge. Det är en bra affär. En bostad som inte hyrs ut är en förlust. Det är först när fastighetsägare och hyresgäst möts som det blir rätt hyra. Det är det ömsesidiga beslutet som är marknadshyra.
Den svenska bostadsmarknaden är trasig
Se dig omkring. Tycker du att dagens system har gjort att klyftorna minskat? Det jag ser är att bara de som har resurser, som har stått i kö i många år, har rätt kontakter och kan det svenska systemet kan hitta billiga bostäder i det befintliga beståndet. Jag ser ett system där unga Fatime i andrahandskarusellen betalar 40% högre hyra än 60-åriga juristen Göran som bor stort och luftigt i en underprissatt hyresrätt på en attraktiv adress.
Jag ser också en hyresrättsmarknad som domineras av byten mellan dem som redan har ett förstahandskontrakt. Det är smart för den enskilde att hålla fast vid en underprissatt hyresrätt i bästa läge: bland våra fastigheter bor folk ofta längre i hyresrätt än i bostadsrätt.
Det borde vara det omvända eftersom bostadsrätten är den boendeform som kostar minst i längden på en fungerande bostadsmarknad. Du slipper betala för att hyresvärden står för lån, all service och allt underhåll. Det ägda boendet är också en av de bästa sparformerna sedan sekelskiftet. Den som bor i en hyresrätt i hela sitt liv behöver ta betydligt större risker för att spara ihop till ett lika stort kapital.
Men att köpa en bostadsrätt ska vara ett val, inte en desperat handling. Idag tvingas fler och fler unga skuldsätta sig upp över öronen för en bostad de ska äga under en kortare tid – i ett skede av livet där en hyresrätt vore lämpligare.
Hyresbostadsmarknaden utgör en idag en tredjedel av bostadsmarknaden. Så det är en ganska stor del som är trasig. Unga människor har svårt att få sin första bostad, var sig de vill hyra eller köpa, och äldre låses in. För att få det att fungera måste våra riksdagspartier titta på hur hela bostadsmarknaden fungerar, och hur vi stöttar den del av våra medmänniskor som är mest utsatta.
Men varför byggs det inte mer?
När ett bolag ska satsa pengar på en marknad vill man först förstå den, för att kunna bedöma riskerna och möjligheterna i sin investering. Sveriges bostadssystem är krångligt och icke-transparent. Man vet helt enkelt inte riktigt vad man får tillbaka. Därför drar sig många investerare från att utveckla bostäder. Ett mer lättbegripligt system skulle tveklöst ge ett inflöde av intressenter som kan bidra till konkurrens och fler hyresbostäder. Det behöver också bli mindre byråkratiskt att bygga.
Vårt bolag bygger så många nya hyresrätter vi kan, och försöker samtidigt utveckla de som finns. Men nya lägenheter kommer alltid att vara dyrare. Därför behövs fler samhällsåtgärder för att minska klyftorna. En del av dem ligger utanför bostadspolitiken och handlar om att fler ska ha ett arbete, bra skola som ger rätt förutsättningar och rätt stöd till de som faktiskt behöver det. Vi behöver fylla på urholkade system som bostadsbidrag och bostadstillägg. Det vi däremot inte behöver är subventioner till oss byggherrar – eller det stora flertalet hyresgäster som kan bära sina egna boendekostnader.
Och hur blev det så här?
Den prisbelönte nationalekonomen Assar Lindbeck ansåg att hyresregleringen aldrig avskaffats, den blev i stället delegerad till Hyresgästföreningen. Av Sveriges 4,5 miljoner bostäder är ungefär en tredjedel hyresrätter. Dessa hyresrätter prissätts i centrala förhandlingar mellan Hyresgästföreningen, fastighetsägarorganisationer och större fastighetsägare. I dessa förhandlingar har riksdagen gett Hyresgästföreningen makten att ha sista ordet. Att bestämma priser för 1,5 miljon bostäder är en övermäktig uppgift i en marknadsekonomi oavsett vem som gör det. Skillnaden mellan den satta hyran och värdet på bostaden blir för stor, mångfalden för liten och rörligheten obefintlig. Alla ser att systemet har gått i baklås.
Genom åren har riksdagen successivt gett hyresrätten legala egenskaper som gör att den alltmer liknar en ägd bostad. Evigt besittningsskydd, bytesrätt, rätt att hyra ut i andra hand, medgivande för åtgärder i lägenhet och allmänna utrymmen.
När du ska hyra en lägenhet som du kan lämna efter tre månader helt utan förpliktelser eller kostnader bestäms dina kostnader av en förmyndare – Hyresgästföreningen. Vill du däremot köpa din bostad, skuldsätta dig och ta på dig ekonomiska risker för en lång tid framöver står du helt själv. Är det verkligen rimligt i Sverige 2021?
Hyresrättens naturliga funktion som det lättillgängliga, trygga alternativet med hög servicegrad som de flesta bor i under en begränsad tid, finns inte längre.
Kvar finns en tulipanaros som skapar köer, svarthandel, olaglig andrahandsuthyrning och en relation till hyresgäster som närmast kan liknas vid myndighetsutövning.
Vi behöver ökad transparens och starkt konsumentskydd
Alla hyresgäster har rätt att förstå hur deras hyra sätts. Idag är det bara intresseorganisationerna och bostadsbolagen som har inblick i förhandlingssystemet, och varför hyrorna blir som det blir. Det finns också en och annan forskare som förstår det fullt ut.
Bostadsrättsmarknaden är betydligt mer transparent. När människor tar en egen risk och skuldsätter sig för att köpa en bostad kan de gå in på booli.se och göra egen research. Jag vill att alla medborgare ska kunna se samtliga hyresnivåer som finns på en öppen webplats och som innehåller all information om den aktuella lägenheten.
Att ha tillgång till rätt information är bara en del av konsumentmakten. Ett starkt konsumentskydd är vid sidan om ett riktigt stöd till de mest utsatta och trångbodda hushållen, ett av grundfundamenten i ett fungerande välfärdssystem.
En hyresgäst ska också vara garanterad information om hur hyresbetalningarna kommer att se ut under en längre tid, säg tio år. Under den perioden ska man ha fullt besittningsskydd, men också kunna säga upp hyresavtalet på tre månader.
Det ska självklart även gå att ompröva sin hyra i en instans så som hyresnämnden. Allra helst ska hyresgäster bli garanterade juridisk hjälp om de skulle behöva det.
Vi har makten att förändra gemensamt – men det kommer att ta tid
Just nu förs debatten om marknadshyror som om det skulle införas imorgon. I övergången mellan olika system krävs det en lång tid till anpassning. Om marknadshyra blir aktuell skulle det först och främst gälla tomma lägenheter. Men där är vi inte idag. Det finns inte ens något sådant förslag på riksdagens bord.
Det som snart kommer att finnas är endast ett förslag om fri hyressättning i nyproducerade hyresrätter. Det är viktigt att få till men långt ifrån en lösning på bostadskrisen.
De grundläggande förutsättningarna för en fungerande bostadsmarknad finns hos oss: En befolkning med relativt goda inkomster, en penningstinn kapitalmarknad, sociala skyddsnätsmodeller och mycket mark att bygga på.
De hinder som finns är regelverk vi själva skapat, med nog så goda intentioner från början. Idag har vi ett trassel av provisoriska lösningar som inte klarar att laga ett läckande system. Nu måste riksdagspartierna ge oss alla en möjlighet att gemensamt skapa en fungerande och långsiktigt hållbar bostadsmarknad i Sverige. Vi klarar det.
2021-05-16
//Stefan Ränk
Se filmklippet från debatten i Agenda 16/5- 21 med Stefan Ränk, Einar Mattsson AB och Marie Linder, Hyresgästföreningen.
"Kan marknadshyror lösa bostadsbristen"