Varje ny tid skapar intryck och associationer i våra medvetanden. 2023 kommer antagligen att kommas ihåg som året då en oro spred sig i vår vardag och fanns där som ett ständigt brus i bakgrunden. Ett brus som förbyttes i ett kraftigt mullrande med Hamas terrordåd och det efterföljande kriget med Israel som sände nya orosvågor över världen. Samtidigt fortsatte utmaningarna i samhället att eskalera när vapenvåld och sprängningar avlöste varandra. Ett krig mellan gäng som i allt högre grad drabbade tredje man, på alla orter och platser. Ovanpå det koranbränningar, inflation, ränteoro och en spikrak kurs i riktning mot lågkonjunktur.

Som koncern har vi givetvis påverkats av allt detta, precis som näringslivet och samhället som helhet. Kriget i Mellanöstern drabbar oss dock inte på samma direkta sätt som när Ryssland inledde sitt anfallskrig mot Ukraina. Så gott som allt byggande påverkades då av att leveranserna av bland annat förädlade trävaror så gott som ströps. Idag är situationen annorlunda, Ukraina producerar trots krigstillståndet i östra landsänden och leverantörer på andra håll har också bidragit till fungerande materialflöden. Dessvärre har den extrema prisutvecklingen lagt ett tungt lock på den allmänna investeringsviljan och vi ser i branschen hur projekt som sedan länge varit planerade måste läggas på is, och att många fastighetsaktörer kämpar. Att bostadsbyggandet i praktiken har tvärbromsat är ett faktum och det är ett fåtal som fortfarande startar och genomför projekt. Däribland vi på Einar Mattsson.

Så möter vi utmaningarna

Mot bakgrund av alla omvärldsfaktorer är jag glad över att kunna konstatera att Einar Mattssonkoncernen, i alla delar, har gått mot strömmen och under 2023 levererat det vi lovat i form av nyproduktionsprojekt, ROT-projekt, långsiktig fastighetsförvaltning och fortsatt strategiskt arbete med hållbarhet och förbättringar för tjänster, produkter och arbetsmiljö.

Som alla andra har vi givetvis jobbat extra hårt i år, men jag upplever att organisationen präglas av en grundad och målmedveten energi, det finns en framåtanda och tro på det vi gör. Och vi vet att vi har förmågan att fungera även i bistra tider. Vi fortsätter investera, vi säljer bostadsrätter, vi rekryterar nya medarbetare och vi arbetar hela tiden för att bli bättre.

Dessutom har vi tidigare erfarenhet av att hantera grov brottslighet och den typen av incidenter i våra områden, en erfarenhet som gör oss mer förberedda. Det gör att vi vet hur sådant ska hanteras, och vi har alla rutiner och en krisorganisation på plats om det behövs. Allt det här ger oss en grundtrygghet.

En nyckel till att vi kan gå mot strömmen är att vi under många år förberett oss väl, och därför kan vi rikta energin framåt. Grunden är för oss en stabil ekonomi, där vi kontinuerligt investerar och försöker göra den långsiktigt bästa affären vid varje tidpunkt. När marknaden går spikrakt uppåt är det givetvis svårt att hålla emot. Då gäller det att fortsätta tro på vad som krävs för att en kalkyl ska gå ihop, och inte förlora sig i vart marknaden springer.

Omvänt har vi också ett långsiktigt synsätt på den ekonomiska tryggheten för de som hyr lägenhet eller köper bostadsrätt av oss. För nyproducerade hyresrätter tillämpar vi framgångsrikt en egenutvecklad hyresmodell där hyresgästen är försäkrad om hur hyresutvecklingen kommer att bli under de kommande tio åren. De som flyttar in hos oss vet precis vilken hyra de ska betala varje månad under dessa år. Modellen är mycket uppskattad av hyresgästerna, och har även väckt intresse hos många andra i vår bransch, i synnerhet nu då det gamla systemet med presumtionshyror inte fungerar.

Till bostadsrättskunder erbjuder vi en låne- och räntekostnadsgaranti som gör att lånen i föreningen anpassas till räntekostnaden. Liksom hyresmodellen är det ett koncept som vi utvecklat tidigare, men som vi nu använder systematiskt och är en bidragande faktor till att vi har lyckats med försäljningen även 2023, trots marknadsläget.

Vårt sätt att ta oss an hållbarhetsfrågorna är också något som vi lagt grunden till tidigare. Vår hållbarhetsstrategi bygger på att vi har rannsakat oss själva. Vilka frågor äger vi och kan påverka? Vad kan vi själva åstadkomma i dessa frågor och hur gör vi skillnad?

Det här resonemanget har hjälpt oss att inte hamna i återvändsgränder som exempelvis klimatkompensation. Vi fokuserar i stället på det vi själva kan göra för att minska vår klimatpåverkan. 2023 fortsatte vi stärka vårt hållbarhetsarbete och under hösten utvecklade vi ännu en viktig del i hållbarhets- strategin – social hållbarhet (se s 65).

Fokus på vatten som risk och resurs

När vi ser på oss själva betraktar vi oss som fastighets- företagare. Men om vi studerar kostnadssidan i resultaträkningen, så ligger det närmare till hands att kalla oss vattenvårdare. I vårt dagliga arbete handlar en stor del av arbetet om att skydda våra hyresgäster och fastigheter mot vatten på olika sätt, och samtidigt se till att vattenförsörjningen till lägenheterna fungerar felfritt. Generellt ägnar vi för lite tid åt att förstå hur vatten påverkar vår verksamhet och affär, men siffror ger oss svart på vitt. Av hela vårt planerade underhåll uppgår 80 procent till vattenrelaterade frågor. Lägg därtill garantikostnader i nyproduktionen och summan blir då drygt 300 miljoner kronor årligen kopplat till vatten. Det är viktigt kapital som skulle kunna investeras på andra sätt.

Därför måste vi bli mycket bättre på att förstå hur vatten påverkar oss och hur vi kan arbeta aktivt för att motverka vattenskador och säkra vattenförsörjningen till våra kunder. I det här sammanhanget är klimatanpassning av våra fastigheter också en central del. För att öka kunskapen och medvetenheten hos alla medarbetare i Einar Mattsson anordnade vi i november en temavecka med rubriken Vatten som risk och resurs. Aktiviteten som helhet blev mycket lyckad och ett viktigt avstamp för arbetet framåt (se s 33).

Engagemang i hela värdekedjan

År 2023 kan utan överdrift sammanfattas som ett mycket svårt år. Uppsidan av det hela är att vi har bättre förutsättningar än många andra att möta utmaningarna och fortsätta investera, samt att hela värdekedjan finns samlad inom koncernen. Den samlade styrkan var en tydlig framgångsfaktor i såväl nyproduktionsprojektet Lokstallarna som ROT-projektet Råttan 13. I högt tempo och med många komplexa utmaningar att hantera uppnådde båda projekten sina mål under 2023, och arbetet fortsätter 2024.

Vårt projektbolag och vårt byggbolag fullföljde under året nyproduktionsprojekten Persikan och Söderdepån på Södermalm. På projektet Lokstallarna i Hagastaden, som nämndes ovan, startade arbetena med stomresning, väggar, tak och invändiga arbeten efter sommaren. De fyra huskropparna står på två fastigheter och projektet har valt att ha en separat platsorganisation i vardera, samt även dela upp bostadsrättsföreningen i två. Försäljningen av bostadsrätterna i Söderdepån påbörjades i slutet av 2022 och Lokstallarna startade under hösten 2023. Jämfört med marknaden och marknadsförutsättningarna har försäljningen blivit framgångsrik. Hyresrättsfastigheten Persikan var tidigt fullt uthyrd och inflyttningen inleddes kring årsskiftet. Till 2025 planeras byggstart av tre punkt- hus i Stadshagen på Kungsholmen.

Byggbolaget gick även mot strömmen såtillvida att ett större antal rekryteringar gjordes under året. Ett flertal snickare samt platschefer, arbetsledare och entreprenadingenjörer anställdes vilket säkrade kvalitativt hantverk och kapacitet för både pågående och kommande nyproduktions- och ROT-projekt. Arbetsmiljöfrågor var fortsatt i fokus och under året rekryterades en KMA-samordnare och det inrättades också ett arbetsmiljöråd.

Vårt fastighetsförvaltningsbolag noterade ännu ett år med ökad kundtillströmning och dessutom direkta förfrågningar från större aktörer. Total- förvaltning är den stora förvaltningsprodukten och bland tillvalstjänsterna är energitjänsterna fortsatt kraftigt efterfrågade. Detta har föranlett kontinuerliga rekryteringar till både Energi- och teknikgruppen och Driftgruppen, som gemensamt står för kundleveransen. För att i ännu högre grad möta kundbehoven har förvaltningsbolaget under året även vidareutvecklat helhetserbjudandet, förfinat processer och tjänster samt förberett implementeringen av ett nytt ärendehanterings- system under 2024. Den årliga NKI-undersökningen är ett viktigt utvecklingsverktyg och förvaltningsbolaget fick återigen ett fint betyg av kunderna (se s 39).

Vidare har lokaluthyrningsteamet stärkts upp under året, och teamet fortsätter sitt systematiska arbete med kundvårdsplaner och utveckling av lokalstrategier.

Vårt fastighetsbolag summerade ännu ett gott förvaltningsår där projekt genomfördes enligt plan. Till följd av kostnadsläget prioriterades i vissa fall de mest angelägna projekten som exempelvis renoveringar av husens klimatskal och åtgärder i utemiljöer. En milstolpe nåddes när belysnings- projektet i Hjulsta gick i mål under hösten. Där har all gammal loftgångsbelysning ersatts av LED- belysning. Antalet ljuskällor har nästan fördubblats och erbjuder dessutom bättre spridningsvinklar, ljusstyrkor och mindre energiförbrukning. Slutresultatet – ett ljusare och tryggare Hjulsta.

Den årliga AktivBo-undersökningen bland Einar Mattssons hyresgäster visade återigen på en positiv utveckling av den upplevda tryggheten, en ökning av trygghetsindex med 0,5 procentenheter till 83,6 procent. Vi såg även en ökning i produkt- index ”nöjdhet med lägenheten” till 79,9 procent. Två större ROT-projekt, kv Bergsgruvan etapp 2, och kv Kvadraten, gick in på slutvarvet under året och kommer vara inflyttningsklara i början av 2024. Projektet kv Råttan 13, som även inbegriper på- byggnation av 23 nya lägenheter, byggstartades under året och kommer vara klart sommaren 2025.

I början av 2024 planeras två nya ROT-projekt att starta, kv Gullvivan 13 och Kattan Större 4. Lite senare samma år påbörjas även projekten kv Nybygget 13 och kv Slipen 42. I ROT-projekten eftersträvar vi 100-procentigt hyresgästgod- kännande av renoveringsplanerna innan åtgärder påbörjas. De underlättar ROT-projekten väsentligt och förebygger utdragna och kostsamma processer. Årets godkännandeprocesser har varierat men hela tiden präglats av att våra erfarna team haft förmåga att balansera hyresgästernas synpunkter med husens tekniska utmaningar och behovet av mer hållbara fastigheter.

Vår omsättning inom koncernen uppgick till 2 229 mkr 2023. Koncernens samlade rörelseresultat uppgår till 300 mkr.

Vi kommer att fortsätta gå mot strömmen

För Einar Mattsson blev 2023 ett år som visade att det lönar sig att vara långsiktig och förberedd, och att stå fast vid sina värderingar. Som samhälle har vi kämpat oss igenom ett år av påfrestningar, och som företag har vi fortsatt att bygga för framtiden och jag ser stora möjligheter framåt. Jag vill tacka våra medarbetare, våra leverantörer och partners, vår styrelse och intressenter, för engagemanget, omtanken och framåtandan. Jag ser fram emot att vi tillsammans skriver nya kapitel i Einar Mattssons och stadens historia.

// Stefan Ränk Koncernchef